这是记者从中城投资一位高层处获得的消息。而几乎就在中城投资做出上述决策的同时，《产业投资基金管理办法》也已经进入候签阶段，这令包括中城投资在内的几家“暗自潜行”的地产基金跃跃欲试。而在打通地产业直接融资瓶颈的过程中，利益的图谋与争斗也始终存在。

    “过渡”产投基金

    “一旦产业投资基金的相关政策出台，中城投资将立刻换脸，变身房地产产业投资基金。”中城投资的一位高层十分明确地告诉记者。中城投资实际上是成立于2002年的中城联盟的市场运作实体，在其设立之初，便是想成立一家房地产产业投资基金，但受制于政策因素未能如愿。

    在这位中城投资的高层看来，用“过渡”一词形容目前中城投资的状态是最为准确的。记者了解到，虽然没有能够真正成立房地产产业投资基金，但从2003年开始，中城投资就已经做好了过渡的准备，其运作模式就已经向真正的产业投资基金靠拢。

    实际上，目前中城投资的股东远非万科、华远、万通、建业等几家知名地产商。现任中城联盟轮值主席的河南建业集团董事长胡葆森告诉记者，近两年，中城投资的股东已经从最初的12家扩大到目前的30家，而中城投资管理的资金也已在5亿元人民币上下。

    显然，股东数量的扩充是在向产投基金过渡，因为产业投资基金最根本的特征与职能便在于向社会资本募集，而后进行投资。通常意义上产投基金设立都必须经历私募的过程，这个过程将有为数众多的投资者参与其中，扩充股东数量，中城投资“演习”的意图十分明显。

    为了能够将中城投资的资金业务模式向产业投资基金靠拢，“联盟新城”的计划开始逐步推进：即以投资公司的形式与股东单位合作开发项目，以达到投资业务“落地”产生收益，摆脱原有“资金互助会”的运作模式。

    为了形成接近产投基金的运营模式，郑州联盟新城、成都联盟新城等5个项目旋即上马。据了解，在郑州联盟新城开发之初，中城投资以3000万元的投入拥有30%的股权。此后，股权结构经历了几次调整，胡葆森表示，这个股比是随着开发进度而不断变化的，原因是中城投资作为投资机构，希望投入的钱可以快进快出。

    记者从其他渠道获知，中城投资直接落地投资项目之后，产生的收益率均在10%左右，个别项目收益率在12%上下。虽然为了规避风险，中城投资还没有将项目合作范围扩张到中城联盟成员以外，但是，其资金的运作模式已经与真正的产投基金没有太大区别。

    现在，只要政策批准，中城投资私募与投资渠道在模式上将不存在障碍，而这正是所谓“过渡”的真正含义。

    抢占未来话语权

    中国地产界对于直接融资的努力由来已久，而谋划房地产产业投资基金的也并非只有中城投资一家。两会期间，建行行长郭树清就明确向记者表示，长期依赖银行间接融资的现象是不正常的，未来必须由直接融资占据地产融资渠道的主流地位。

    按照这样的逻辑，谁在未来控制了产投基金，就等于扼住了地产行业的资金命门，这背后的利益不言而喻。鲜为人知的是，即便在中国内地法规尚未开禁的状态下，已有多只“类产投基金”通过各种渠道暗自运行。这无疑是在为了等待政策开禁之后抢占先机。

    根据记者掌握的情况，全国工商联住宅产业商会的“精瑞基金”以及首创集团与ING合资成立发起的中国房地产开发基金是其中典型。这两个基金的共同特点在于，均在香港运营，而其主要资金业务集中在中国内地的房地产市场。

    一位当时参与精瑞基金筹建的人士向记者透露，为了绕开内地政策的瓶颈，精瑞基金先是在香港注册了中国住宅产业精瑞基金管理公司，将业务委托给基金管理公司，后者再以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司，对基金在国内的住宅产业项目投资进行管理。

    最终，精瑞基金在海外募资1亿美元，同时在内地通过信托公司募集人民币10亿元，资金总额在2亿多美元。就连精瑞基金的“当家人”聂梅生也不得不向记者承认，香港的基金管理公司跟内地注册的精瑞投资公司是“一套人马两个牌子”。

    记者获知，精瑞基金在正式运作之后，曾直接介入了位于北京密云的一个小城镇项目的整体开发，收益不错。此后，精瑞基金又提供了不少过桥融资等业务，也取得了不错的效果。

    “中国房地产开发基金”亦是如此。除了首创置业和ING两个大股东，中国房地产开发基金亦通过香港的渠道，募集了不少小股东的闲散资金。2004年，它在北京直接“落地”，与北京市蒋台乡政府共同成立了北京太平洋城房地产开发公司，直接从事项目开发，该项目被命名为太平洋城，又称丽都水岸，目前，该项目也已经进入运作后期。

    现在，中国房地产开发基金正在寻找新的投资对象，与精瑞基金一样，内地政策的制约，让这些“类产投基金”行事低调。当然，对于他们以及中城投资而言，提前存在的意义已经超过投资能够有多少盈利。

    开发模式待变

    产投基金政策的临近开禁，对于地产商的影响绝非仅仅是多了一条融资渠道那么简单。房地产产投基金的出现，同样要求地产商对现有的房地产开发模式进行变革，投资者与运营团队不能实现有效分离——即便是在政策开禁之后，也是产投基金必须面临的问题之一。

    “现在，投资者和运营者在地产开发领域当中是不分离的，而产投基金是要以直接投资者的身份出现，至少要在项目或企业中占有相应的股份，提供短期的过桥贷款将不再是主流的运作方式。”一位参与过地产基金运作的业内人士对记者说。

    而现在的问题在于，对于这些以其他渠道运行的“类产投基金”而言，地产企业或者项目希望他们给予的仍然是短期过桥贷款，而不希望出让项目的股权给基金分享未来收益。“这种情况在现在可能是行的通的，但是一旦产投基金成为了主流融资渠道之后，开发模式就必须变革。”他说。

    在这种模式中，资金实力雄厚的基金将扮演“投资人”的角色，而开发商则履行“运营商”的职能，从而真正形成明晰的现代公司治理结构，实现开发的专业化。这种模式的形成，需要开发商有良好的开发记录，因为只有这样才能够使作为投资者的基金放心，一个良好的运营团队，是基金投资实现安全增值的信心和基础。

    显然，上述模式必须在产投基金占据了足够话语权的情况下才能实现，但至少在模式变革之前，产投基金的有望开禁，令饱受信贷紧缩之苦的地产商又看到了一条新的融资之路。